Daha fazla ev piyasaya çıkıyor: satıcıların bilmesi gerekenler

2025 Mart ayının sonunda, ABD genelinde satışa sunulan evlerin sayısında belirgin bir artış yaşandı. Geleneksel olarak, ilkbahar ayları, günlerin uzaması ve hava koşullarının iyileşmesi nedeniyle ailelerin yeni okul yılı öncesinde taşınmaya karar verdiği yoğun bir dönemdir. Ancak bu yılki artış olağanüstü seviyede. Mevsimsel etkenlere ek olarak, 2024’ün sonundaki ekonomik belirsizlikler nedeniyle satışlarını erteleyen birçok ev sahibi aynı anda piyasaya girdi. Tüketici güveninin artması, mortgage faiz oranlarının biraz düşmesi ve daha güçlü bir iş piyasası da bu durumu destekliyor. Satıcılar için bu değişen tablo, piyasada istekli alıcıların bulunmasına rağmen beklenenden çok daha fazla rekabetle karşı karşıya kalacakları anlamına geliyor.

Piyasada daha fazla mülk olması, alıcılara daha geniş bir seçenek sunuyor. Bu durum satış sürelerinin uzamasına, fiyat müzakerelerinin artmasına ve satıcıların baştan itibaren stratejik hareket etmelerine yol açıyor. Daha önce alıcılar için son derece rekabetçi olan banliyölerde ve popüler metropol bölgelerde bile, doğru fiyatlandırılmayan mülkler artık piyasada daha uzun süre kalıyor. Satıcılar, mülklerine maksimum fiyat talep ederek değer sunmadan başarı elde edebileceklerini sanmak gibi yaygın bir hatadan kaçınmalıdır. Birkaç hafta satılamayan evler, alıcıların “bu evde bir sorun mu var?” diye düşünmesine yol açabilir. Bunu önlemek için satıcıların benzer mülklerin (“emsallerin”) araştırmasını yapmaları ve ilk günden itibaren gerçekçi ve rekabetçi bir fiyat belirlemek için emlak profesyonelleriyle çalışmaları önemlidir.

Bir mülk için doğru fiyatı belirlemek, mevcut ortamda bir satıcının vereceği en kritik kararlardan biridir. Yüksek bir fiyat belirleyip sonra pazarlık yapmayı ummak çoğu zaman başarısız olur çünkü alıcılar aşırı fiyatlı evleri görmezden gelip adil fiyatlı seçeneklere yönelir. Bu yüzden kapsamlı bir piyasa analizi yapmak şarttır. Satıcılar, kendi mahallelerindeki benzer mülklerin yakın zamanda gerçekleşen satışlarını incelemeli, piyasa süresi (DOM), satış fiyatı ile liste fiyatı arasındaki farklar ve sunulan tavizler (örneğin kapanış masraflarının karşılanması) gibi detaylara dikkat etmelidir. Günümüzde bazı akıllı satıcılar, mülklerini piyasa değerinin biraz altında fiyatlandırarak birden fazla teklif almayı ve böylece fiyatı doğal olarak yukarı çekmeyi hedefliyor. Bu, alıcıların “fırsatı kaçırma korkusunu” (FOMO) kullanarak daha hızlı satışlar ve daha iyi şartlar elde etmeye yönelik psikolojik bir taktiktir.

Yoğun bir pazarda sunum her şeydir. Profesyonel ev düzenlemesi (home staging), yüksek çözünürlüklü fotoğrafçılık ve etkileyici sanal turlar artık bir seçenek değil, zorunluluktur. İyi sunulan bir ev, neredeyse tüm alıcıların araştırmaya çevrimiçi başladığı günümüzde, anında dikkat çeker. Satıcılar evlerinin temiz, düzenli ve kişisel unsurlardan arındırılmış olmasına özen göstermelidir. Nötr tonlarda taze bir boya, yeni aydınlatma armatürleri veya küçük peyzaj düzenlemeleri gibi basit iyileştirmeler, yüksek bir yatırım getirisi sağlayabilir. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne (NAR) göre, düzenlenen evler, düzenlenmemiş evlere göre %88 daha hızlı ve %20 daha yüksek fiyata satılmaktadır. Ayrıca, satıcılar gerekli onarımları önceliklendirmelidir: günümüzde alıcılar, büyük onarım ihtiyacı olan mülklerden kaçınma eğilimindedir. Sızdıran musluklar, gıcırdayan kapılar veya çatlamış fayanslar gibi küçük sorunların düzeltilmesi, gösterimler sırasında olumsuz izlenimlerin önüne geçebilir.

Fiyatlandırma ve sunumun yanı sıra, satıcıların hızlı yanıt verme ve esneklik gösterme becerileri de önemlidir. Gelen sorulara çabuk cevap vermek, farklı saatlerde gösterim için hazır olmak ve küçük onarım veya esnek kapanış tarihleri gibi makul taleplere açık olmak, bir evin cazibesini büyük ölçüde artırabilir. Bazı durumlarda, ev garantisi sunmak veya kapanış maliyetlerine katkı sağlamak gibi küçük teşvikler, mülkü rakiplerinden ayırabilir. Ayrıca satıcıların birden fazla teklif alma ihtimaline hazırlıklı olması ve teklifleri nasıl değerlendireceklerine dair bir strateji belirlemesi gerekir. En yüksek teklif her zaman en iyi teklif olmayabilir; alıcının finansman durumu, önerilen zaman çizelgesi ve şartlar dikkatlice değerlendirilmelidir.

2025 baharında yeni listelerin artması, satıcıların öne çıkmak için daha fazla çaba göstermeleri gerektiği anlamına geliyor. Ancak hızlı uyum sağlayanlar, yine de mükemmel sonuçlar elde edebilir. Stratejik fiyatlandırma, kusursuz mülk sunumu ve hızlı, esnek bir satış yaklaşımı artık isteğe bağlı değil, zorunludur. Yerel piyasa trendlerini yakından takip eden, deneyimli bir emlak danışmanı ile çalışan ve alıcılara karşı esnek yaklaşım gösteren satıcılar, artan rekabeti fırsata çevirebilir. Seçeneklerle dolu bir piyasada, doğru fiyatlandırılan, mükemmel görünen ve satın alınması kolay evler her zaman kazanan olacaktır.