Bir Ev Satın Alın, Satıcının Faiz Oranını Korumaya Devam Edin

Bugünün konut piyasasında, yeni konut kredilerinde faiz oranları genellikle %6,5 ile %7 civarındayken, birçok alıcı aylık ödemeleri karşılamakta zorlanıyor. Bu nedenle bazı kişiler, eskiden nadir görülen bir seçenek olan devralınabilir ipoteke yöneliyor. Bu finansman yöntemi, bir ev alıcısının satıcının mevcut ipoteğini faiz oranı, ödeme planı ve kalan borç miktarıyla birlikte devralmasına olanak tanır. Böylece alıcı, mevcut yüksek piyasa oranlarını atlayarak, özellikle faiz oranlarının yükselmesinden önce alınmış bir kredi söz konusuysa, çok daha düşük aylık ödemelerden yararlanabilir.

Devralınabilir bir ipotek, alıcının finansal olarak satıcının yerine geçmesi anlamına gelir. Yeni ev sahibi, orijinal kredi şartlarına göre ödemeleri sürdüreceğini kabul eder. Bu, özellikle kredi düşük faiz oranlarının görüldüğü 2020 veya 2021 gibi yıllarda verilmişse çok avantajlı olabilir. Örneğin, satıcının kredi faizi %3 ise ve bugünkü ortalama %7’ye yakınsa, alıcı her ay yüzlerce dolar — kredi süresi boyunca ise on binlerce dolar — tasarruf edebilir.

Ancak her ipotek devralınabilir değildir. Bu seçenek genellikle FHA, VA veya USDA gibi devlet destekli krediler için geçerlidir. Bu kredi türleri genellikle, alıcının kredi verenin şartlarına uygun olması koşuluyla devralma izni veren hükümler içerir. Buna karşılık, konvansiyonel kredilerde bu seçenek ancak kredi sözleşmesinde açıkça belirtilmişse mümkündür. Bu nedenle, potansiyel bir alıcının önce satıcının kredisinin gerçekten devralınabilir olup olmadığını doğrulaması gerekir.

Devralma süreci, geleneksel bir ipotek başvurusu sürecine oldukça benzer. Alıcının, mevcut kredi veren tarafından kredi notu, gelir durumu ve genel finansal sağlığı incelenerek onaylanması gerekir. Ayrıca, eğer evin değeri ilk kredinin alındığı zamandan bu yana artmışsa, alıcının satış fiyatı ile kredi bakiyesi arasındaki farkı karşılaması gerekir. Bu fark, sermaye farkı (equity gap) olarak adlandırılır ve genellikle peşin ödenmesi ya da ikinci bir krediyle finanse edilmesi gerekir.

Ek karmaşıklıklara rağmen, bu yöntem hem alıcılar hem de satıcılar için avantajlı olabilir. Alıcılar, artık piyasada bulunmayan daha iyi kredi koşullarına erişim kazanır. Yüksek faiz oranlarının olduğu bir ortamda, bu yöntem normalde alıcının ulaşamayacağı bir evi almasını mümkün kılabilir. Öte yandan satıcılar da, evlerini daha cazip hale getirmek için daha düşük faiz oranının devralınabileceğini vurgulayarak pazarlama yapabilir. Bu özellik, yeni kredi gerektiren diğer ilanlarla karşılaştırıldığında mülke rekabet avantajı sağlar.

Bazı zorlukların da farkında olmak önemlidir. Sermaye farkı, özellikle fiyatların hızla yükseldiği konut piyasalarında önemli olabilir. Ayrıca, kredi verenin devralmayı onaylaması zaman alabilir ve tüm bankalar bu tür işlemleri hızlıca işleme koymaya istekli olmayabilir. Bazı durumlarda geniş kapsamlı belgeler istenebilir ya da başvuru süresi normal ipotek başvurularından daha uzun olabilir. Ayrıca, devralınabilir krediler genellikle tadilat, taşınma veya diğer ihtiyaçlar için ek fon sağlamaya izin vermez, çünkü bu krediler orijinal bakiye ile sınırlıdır.

Sonuç olarak, devralınabilir ipotekler haklı sebeplerle giderek daha fazla ilgi görüyor. Pahalı bir gayrimenkul ortamında borçlanma maliyetlerini ve aylık harcamaları azaltmak için pratik bir yöntem sunuyorlar. Her işlem veya alıcı için uygun olmasa da, gerekli şartları sağlayan ve peşin sermaye ödemesine hazırlıklı olanlar için akıllıca ve etkili bir çözüm olabilir. Daha fazla alıcı ve satıcı bu stratejiden haberdar oldukça, devralınabilir ipotekler 2025 konut piyasasında değerli bir araç haline gelebilir.