Kilitlenmiş ve Beklemede: Düşük Mortgage Faiz Oranları Konut Piyasasını Nasıl Donduruyor

2025 yılı itibariyle, Amerikan konut piyasasını görünmeyen bir engel — “kilitlenme etkisi” — etkisi altına almış durumda. Bu terim, 2020–2021 yılları arasında tarihi düşük faiz oranlarıyla mortgage alan ev sahiplerinin, artık evlerini satmak istememesi anlamına geliyor. Güncel faiz oranları %6,5’in üzerine çıktığı için birçok kişi, düşük faizli mevcut kredilerini yüksek faizli yeni bir krediyle değiştirmek istemiyor. Bu da piyasadaki ciddi konut arzı sıkıntısına katkıda bulunuyor.

Birçok ev sahibinin neden evlerinde “sıkışmış” gibi hissettiğini anlamak için COVID-19 pandemisinin başına dönmek gerekiyor. 2020 yılında, ekonomiyi desteklemek amacıyla ABD Merkez Bankası faiz oranlarını büyük ölçüde düşürdü ve mortgage faizleri %3’ün altına geriledi — bu, tarihin en düşük seviyesiydi. Milyonlarca Amerikalı bu düşük oranları sabitleyerek ev satın aldı veya kredi yapılandırması yaptı. Redfin’e göre, şu anda mortgage ödeyenlerin %80’inden fazlası %4’ün altında faiz oranlarına sahip. Bugün ev satmaları, neredeyse iki kat faizle yeni bir kredi almaları anlamına geliyor ve bu da aylık ödemelerini ciddi şekilde artırıyor. Bu nedenle, birçok kişi yerinden kıpırdamamayı tercih ediyor.

Ev sahiplerinin satış konusundaki isteksizliği, piyasadaki konut arzında keskin bir düşüşe neden oldu. Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, 2025 yılında piyasadaki aktif konut ilanları hâlâ pandemi öncesine göre %30 daha düşük seviyede. Öte yandan, özellikle Y kuşağı (millennials) ve Z kuşağı gibi genç alıcılar arasında talep güçlü şekilde devam ediyor. Bu dengesizlik, konut fiyatlarını yüksek tutuyor. Austin, Charlotte ve San Diego gibi rekabetin yoğun olduğu şehirlerde, finansman maliyetleri artsa bile fiyatlar yükselmeye devam ediyor.

Hem alıcılar hem de satıcılar piyasa koşullarına göre stratejilerini değiştiriyor. Satış yapmaya karar veren ev sahipleri, rekabetin yüksek olduğunu bilerek mülklerini genellikle yüksek fiyatlarla listeliyor. Bazı ev sahipleri ise evlerini satmak yerine kiralamayı tercih ediyor ve böylece piyasadaki arz daha da azalıyor. Alıcı tarafında, birçok kişi yeni konut projelerine yöneliyor; müteahhitler alıcı çekmek için faiz indirimi gibi teşvikler sunuyor. Diğerleri daha uygun fiyatlı banliyö veya kırsal bölgelere bakıyor, bazıları ise faiz oranlarının düşmesini bekleyerek satın alma planlarını erteliyor.

Kilitlenme etkisi sadece konut piyasasını değil, genel ekonomiyi de etkiliyor. İnsanlar daha az taşındıkça iş gücü hareketliliği azalıyor, bu da daha iyi iş fırsatları için taşınmayı zorlaştırıyor. Taşımacılık şirketleri, ekspertiz firmaları, müteahhitler ve emlakçılar gibi konut sektörüne bağlı işletmeler yavaşlama yaşıyor. Özellikle ilk kez ev alacaklar, uygun fiyatlı konut bulmakta zorlanıyor çünkü mevcut ev sahipleri satışlarını erteliyor. Politikada ise çözüm arayışları başladı; satıcılara vergi teşvikleri sunmak veya düşük faizli “taşınabilir mortgage” sistemleri gündeme geliyor.

Sonuç olarak, kilitlenme etkisi 2025 yılında ABD konut piyasasını şekillendiren başlıca güçlerden biri haline geldi. Milyonlarca konut piyasaya çıkmıyor, fiyatlar yükseliyor ve hem alıcılar hem de satıcılar için seçenekler azalıyor. Faiz oranlarında ciddi bir düşüş yaşanmadıkça veya yeni politika araçları geliştirilmedikçe, birçok ev sahibi bulunduğu yerde kalmaya devam edecek — bu da piyasa hareketliliğini yavaşlatacak ve arz krizini sürdürecek. Artık asıl mesele, bu durağanlığı aşmanın ve konut ekosisteminde dengeyi yeniden kurmanın yollarını bulmak.