Aşırı stoklu piyasa, alıcıların önünü açıyor

ABD Nüfus Sayım Bürosu’nun son verileri, ülke genelinde emlak piyasasında belirgin bir değişimi gözler önüne seriyor. Mayıs 2025’te yeni konut satışları, bir önceki aya göre %13,7, geçen yılın aynı ayına göre ise %6,3 azaldı. Bu düşüşe paralel olarak, ülkede satılamamış yeni konutların toplamı yaklaşık 507.000 adede ulaştı. Bu rakam, dengeli bir emlak piyasası için kabul edilen 5–6 aylık aralık yerine 9,8 aylık bir arz seviyesine işaret ediyor. Bu da piyasada artık hızlı satışlar ve teklif savaşlarının hüküm sürmediğini gösteriyor. Özellikle ABD’nin güney ve batı bölgelerinde satılık konutların ilanda kalma süresi uzuyor ve fiyat indirimleri yaygınlaşıyor. Bu durum, son birkaç yılın satıcı ağırlıklı piyasasından, daha dengeli ve alıcı dostu bir döneme geçişi simgeliyor.

Piyasadaki stok artışı ve azalan ani tekliflerle birlikte, birçok işlemde alıcılar yeniden üstün konuma geliyor. Pandemi döneminde yaygın olan yoğun rekabet ve aciliyet yerini daha sakin bir pazara bırakıyor. Alıcılar artık fiyat ve şartlarda daha fazla pazarlık yapabilecek zamana ve özgürlüğe sahip. Satılmamış stokları eritmek isteyen müteahhitler, cazip teşvikler sunuyor: geçici olarak düşürülmüş faiz oranları, ücretsiz olarak sunulan üst düzey ev aletleri veya peyzaj paketleri ve hatta kapanış masraflarına katkılar. Daha önce yüksek fiyatlar veya düşük stok nedeniyle piyasadan uzak kalan alıcılar için bu, daha avantajlı koşullarda geri dönmek adına eşsiz bir fırsat. Ayrıca teklif savaşları ya da koşulsuz satın alma baskısı olmadan daha bilinçli kararlar alma olanağı doğuyor. Deneyimli bir emlak danışmanıyla çalışmak, motive satıcıların tespit edilmesini ve en uygun fiyatların elde edilmesini sağlayabilir.

Özellikle yeni inşaat faaliyetinin yoğun olduğu bölgelerdeki satıcılar için piyasa, stratejide köklü bir değişiklik gerektiriyor. Günümüz koşullarında fazla iddialı bir fiyat belirlemek, haftalar hatta aylar süren bir durgunluk yaratabilir ve sonunda önemli fiyat kesintilerini zorunlu hale getirebilir. Konutlar piyasada daha uzun süre kalıyor ve alıcılar daha seçici davranıyor; genellikle taşınmaya hazır evleri tercih ediyor veya onarım gereken durumlar için indirim talep ediyor. Satıcılar, gayrimenkulü pazara hazırlamak için daha fazla çaba harcamak zorunda: iç dekor (home staging), profesyonel fotoğraf çekimi, küçük onarımlar ve dijital pazarlamaya ağırlık verilmeli. Bazı bölgelerde geçmişte yoğun ilgi gören açık ev etkinlikleri artık daha sakin geçiyor; bu da rekabetçi bir fiyatın önemini pekiştiriyor. Ayrıca bireysel satıcılar, daha geniş pazarlama imkanlarına ve teşvik esnekliğine sahip müteahhitlerle doğrudan rekabet etmek zorunda kalıyor. Rekabet gücünü korumak için bireysel satıcıların da alıcıya kredi veya esnek teslim tarihleri sunması gerekebilir.

30 yıl vadeli sabit faizli ipoteklerde oran ortalama %6,77 seviyesine gerilese de, ev sahibi olma maliyeti hâlâ yüksek seyrediyor. Artan faiz oranları ve tarihi zirvelere ulaşan ev fiyatları, alıcıların satın alma gücünü ciddi şekilde azaltmış durumda. Örneğin, bugün 400.000 dolarlık bir kredi alan bir alıcı, birkaç yıl öncesine kıyasla her ay yüzlerce dolar daha fazla ödeme yapmak zorunda kalıyor. Aynı zamanda enflasyon baskısı, hane halkı bütçelerini olumsuz etkiliyor ve büyük mali kararlar almada tereddüt yaratıyor. Arz tarafında ise müteahhitler, pandeminin yarattığı talep artışına yanıt vermek için son iki yılda projeleri hızlandırdı. Ancak şimdi, talebin düşmesiyle bu konutlar piyasaya giriyor ve aktif alıcı sayısı azalıyor. Bu arz-talep uyumsuzluğu, özellikle banliyöler ve yeni gelişmekte olan bölgelerde satılamamış stokların artmasına ve fiyatların düşmesine yol açıyor.

Bu yavaşlama gerçek olsa da, bir çöküş olarak yorumlanmamalı. Aksine, bu durum; yıllar süren hızlı değer artışı, düşük faiz oranları ve sınırlı arzın ardından uzun zamandır beklenen bir piyasa düzeltmesidir. Piyasa, 2020–2022 döneminin yoğun temposundan uzaklaşıp daha sürdürülebilir ve normal bir ortama geçiş yapıyor. Alıcılar artık detaylı incelemeler yapabilir, kredi seçeneklerini değerlendirebilir ve teklif vermeden önce koşulları görüşebilir. Satıcılar ise beklentilerini yeniden ayarlamalı; başarılı satış için esneklik, hazırlık ve gerçekçi fiyatlandırma gerekiyor. Kısa vadede fiyat artışı yavaşlayabilir ya da durabilir, ancak uzun vadede istihdam artışı, demografik talep ve bölgesel ekonomik direnç gibi temel unsurlar sağlıklı bir konut piyasasını desteklemeye devam ediyor. Bu geçiş sürecine sabır ve stratejiyle yaklaşanlar, gelecekte kazanan taraf olacaktır.

Mayıs ayına ait veriler, konut piyasasının yeni bir döngüye girdiğini açıkça gösteriyor. Artık alıcılar daha güçlü bir konumda, satıcıların ise rekabetçi kalabilmek için stratejilerini yenilemeleri gerekiyor. 10 aya yaklaşan stok miktarı ve azalan satış hacmiyle birlikte güç dengesi değişiyor. Alıcılar bu dönemi fırsata çevirmeli, seçenekleri keşfetmeli ve fiyat konusunda kararlı davranmalı. Satıcılar da fiyatlandırma, pazarlama ve esneklik konularında daha açık fikirli olmalı. 2025 yılında piyasada başarılı olmanın yolu, dünün ivmesine değil bugünün gerçeklerine göre hareket etmekten geçiyor.