2025’te Gayrimenkul: Yeni Kurallar

2024 yılının ortalarından bu yana ABD’deki mortgage faiz oranları %6 ile %7 arasında sabit kaldı ve bu durum hem alıcılar hem de satıcılar için yeni bir gerçeklik yarattı. Tarihsel olarak aşırı yüksek olmasalar da, bu oranlar son yılların ultra düşük seviyelerine kıyasla oldukça yüksektir ve birçok Amerikalı için konut satın almayı daha zor hale getirmiştir. Ortalama bir aile için artan aylık ödeme yükü, ev sahibi olmayı erişilemez kılabiliyor. Bunun sonucunda geleneksel alıcılar geri adım atıyor, daha uygun koşulları bekliyor veya kirada kalmayı tercih ediyor. Bu boşluğu ise yatırımcılar dolduruyor ve piyasada baskın bir güç haline geliyorlar. Bu değişim geçici değil; 2026’dan önce faiz oranlarında ciddi bir düşüş beklenmediği için, bu ortama uyum sağlamak, hem alıcılar hem de satıcılar için hayati önem taşıyor.

Birçok kişi, 2025’in ortalarına kadar mortgage faizlerinin daha alıcı dostu seviyelere düşmesini bekliyordu. Ancak inatçı enflasyon ve ABD Merkez Bankası’nın (Fed) faiz indirimlerine karşı temkinli yaklaşımı, piyasayı bekleme moduna soktu. Enflasyon, önceki zirvelerine göre gerilemiş olsa da, hedeflenen seviyelerin biraz üzerinde kalmaya devam ediyor. Bu da Fed’in 2026 sonuna kadar faizleri anlamlı bir şekilde düşürmesini pek olası kılmıyor. Uzun vadeli ekonomik risklere göre pozisyon alan bankalar, sabit faizli mortgage kredilerini %6,3 ile %7 arasında sunmaya devam ediyor. Bu durum, daha önce %4’ün altındaki oranlara güvenen birçok potansiyel alıcıyı piyasadan dışlıyor. Aynı kredi için artık her ay yüzlerce dolar daha fazla ödeme gerekebiliyor. Özellikle ilk kez ev alacaklar ve kısıtlı bütçeye sahip haneler bu durumdan olumsuz etkileniyor. Sonuç olarak, evler piyasada daha uzun süre kalıyor ve geleneksel alıcı faaliyetleri önceki yıllara göre düşüş gösteriyor.

Bireysel alıcılar piyasadan çekilirken, aktif ve agresif davranan bir grup öne çıkıyor: yatırımcılar. Güncel verilere göre, 2025 yılında konut alımlarının yaklaşık %30’u yatırımcılar tarafından yapılıyor ve bu yatırımcıların %25’i, 100’den az mülke sahip olan küçük yatırımcılardan oluşuyor. Bu kişiler sadece büyük şirketler değil; aynı zamanda küçük işletmeler, aile şirketleri ve uzun vadeli kira geliri veya değer artışı arayan bireyler. Özellikle banliyölerde ve büyüyen metropollerde, artan konut fiyatları birçok insanı satın alma yerine kiralamaya yönelttiği için, kiralık mülklere olan talep yatırımcıların ilgisini artırıyor. Bu yatırımcılar genellikle nakit ya da alternatif finansman yöntemleri kullanarak hareket ediyor, geleneksel kredi süreçlerini atlayarak çok daha hızlı teklif verebiliyorlar. Çoğu zaman sundukları teklifler daha az koşul içeriyor ve daha kısa sürede kapanıyor. Bu da satıcılar için oldukça cazip hale geliyor. Böylece piyasadaki denge yatırımcıların lehine kayarken, geleneksel alıcılar aynı şartlarda rekabet edemez duruma geliyor.

Geleneksel alıcılar için bu tablo birçok zorluk barındırıyor. Genellikle nakit ödeyen ve hızlı hareket eden yatırımcı teklifleriyle rekabet etmek, düşük peşinatlı veya krediye ihtiyaç duyan alıcılar için çok daha zor hale geldi. Genel talebin düştüğü bölgelerde bile, giriş seviyesi ve orta sınıf konutlar hâlâ yoğun talep görüyor çünkü yatırımcılar bu segmentlere odaklanıyor. Teksas, Florida ve Ortabatı’daki birçok şehirde uygun fiyatlı müstakil evler birkaç gün içinde çok sayıda teklif alıyor ve genellikle kazanan yine yatırımcı oluyor. Bu durum, yerleşmek isteyen aileler ve ilk evlerini almak isteyen genç alıcılar için büyük bir hayal kırıklığı yaratıyor. Satıcılar açısından da işler karmaşık. Yatırımcılar hızlı işlem ve kesinlik sunarken, teklif ettikleri fiyat genellikle piyasa değerinin altındadır — özellikle ev tam olarak oturuma hazır değilse. Bu nedenle satıcılar, daha yüksek teklif için beklemeyi mi, yoksa hızlı ve düşük fiyatlı bir satışı mı tercih edecekleri arasında seçim yapmak zorunda kalıyor.

Bu ortamda, hem alıcılar hem de satıcılar stratejik davranmak zorunda. Alıcılar, sadece finansal olarak değil, operasyonel olarak da hazırlıklı olmalı. Ön onaylı krediye sahip olmak, evin durumu konusunda esnek davranmak ve hızlı hareket etmek başarı şansını artırabilir. Daha az rekabetin olduğu bölgeleri keşfetmek de avantaj sağlayabilir. Satıcılar ise mülklerinin muhtemel alıcı profilini iyi analiz etmelidir. Eğer konut yatırımcılar için cazip bir fiyat aralığında veya konumdaysa, kiraya hazır oluşu veya düşük bakım maliyetleri gibi özellikler öne çıkarılmalıdır. Öte yandan, aile dostu mahallelerdeki veya iyi okullara yakın konutlar, hâlâ geleneksel alıcılar için ilgi çekici olabilir; yeter ki doğru fiyatlandırılsın ve taşınmaya hazır durumda sunulsun. Ayrıca, genel ekonomik ortamı — vergi avantajları, kredi standartlarındaki değişiklikler ve yerel ekonomik büyüme gibi — doğru analiz etmek de pazarda başarılı olmak için önemlidir.

2025 yılının ikinci yarısına girerken, gayrimenkul piyasasının 2020’lerin başındaki çılgın rekabet ortamına geri döneceğine dair hiçbir işaret yok. Onlarca ailenin aynı ev için teklif verdiği dönem büyük ölçüde sona erdi, ancak rekabet hâlâ sürüyor — bu kez çok daha farklı bir alıcı profiliyle. Faiz oranlarının yakın vadede düşmeyeceği göz önüne alındığında, bu piyasada başarılı olmak; esneklik, doğru zamanlama ve bilgiye dayalı kararlar gerektiriyor. Alıcılar, önümüzdeki yıl içinde fiyatların ciddi şekilde düşeceğini beklememeli, satıcılar ise nakit gücü yüksek yatırımcıların satışların merkezinde yer alacağını kabul etmelidir. Geleneksel ev sahipliği odaklı piyasa modeli değişiyor; 2025’te “kim neden ev alıyor?” sorusunun cevabını anlamak, bu dönüşen ortamda sağlam adımlar atmanın ilk koşuludur.