58 Gün Piyasada: Şimdi Fiyat Belirleme ve Pazarlık Nasıl Yapılmalı

Realtor.com’un Temmuz 2025 trendleri, net bir dönüş noktasına işaret ediyor: Alıcılar artık pandemi döneminden bu yana en geniş konut seçeneğiyle karşı karşıya. Aktif ilanlar 1,1 milyonu aşarak yıllık bazda %24,8 arttı. Piyasada kalma süresi 58 güne çıktı — bu da daha az acele, daha çok düşünme süresi demek. Uzun süredir ilk kez, alıcılar birden fazla evi karşılaştırabiliyor; artık tek seçeneğe aceleyle teklif verme zorunluluğu yok. Satıcılar ise, genişleyen rekabet ortamında sunumun, fiyat disiplininin ve hızlı yanıtların önemini yeniden fark ediyor.

Ülke genelindeki veriler, belirgin bir bölgesel ayrışmayı gizliyor. Güney ve Batı bölgeleri daha hızlı soğurken, stoklar artıyor ve satış süreleri uzuyor. Buna karşılık, Kuzeydoğu ve Orta Batı hâlâ sınırlı arzla daha sıkı kalıyor. Bu nedenle, evrensel bir strateji yetersiz kalacaktır. Örneğin, Phoenix veya Austin’de alıcılar sık fiyat indirimleri ve pazarlığa açık satıcılarla karşılaşabilirken; Boston veya Minneapolis’te sınırlı stok, iyi hazırlanmış evler için hâlâ rekabet doğurabiliyor. Bulunduğunuz bölgenin bu denklemde nerede durduğunu bilmek, tekliften son kontrole kadar tüm süreci etkiler.

Alıcılar için daha fazla arz = daha fazla pazarlık gücü. Evlerin daha uzun sürede satılması, 2021–2022’deki kaotik pazarda göz ardı edilen bazı koşulları yeniden gündeme getiriyor. Denetim ve finansman şartları yeniden masada. Artık “liste fiyatının ne kadar üstüne çıkmalıyım?” sorusu değil, “en uygun fiyat ve güvence kombinasyonu nedir?” sorusu soruluyor. Bu, gereğinden fazla pazarlık yapmak değil; yatırımı koruyan, zamanlamayı netleştiren ve satıcının hedeflerine saygı duyan teklifler oluşturmak anlamına geliyor. Belgelenmiş talepler ve net iletişim, genel isteklerden daha etkili olur.

Ortalama 58 gün, kural değil; yön gösterici bir pusuladır. Ev, bulunduğunuz bölgedeki ortalamayı aşmışsa, fiyat pazarlığına veya kredilere açık olabilir. Ajanınıza, ilgilendiğiniz her ilan için gün sayısını, ziyaret sıklığını, diğer alıcıların geri bildirimlerini ve fiyat değişikliklerini takip ettirin. Bir mülk, örneğin üç haftalık tipik karar süresini aştığında; küçük tavizlerle yapılmış temiz, iyi belgelenmiş bir teklif ciddi tasarruflar sağlayabilir.

Soğuyan pazarda, daha düşük bir fiyat ile satıcının sunduğu faiz indirimi ya da kapanış masrafı kredisi arasında seçim yapmak gerekebilir. İlki uzun vadede toplam maliyeti düşürür, ikincisi ise özellikle faiz oranları düşerse yeniden finansman planı olanlar için aylık nakit çıkışını azaltır. Doğru seçim; zaman ufkunuz, gelir istikrarınız ve finansal değişkenliğe karşı toleransınıza bağlıdır. Toplam peşinat ve aylık ödemeleri yan yana kıyaslamak, hangisinin bütçeniz için daha avantajlı olduğunu ortaya koyar.

Stokların en çok arttığı yerlerde, müteahhitler genellikle kapanış kredisi, ev içi yükseltmeler veya geçici faiz indirimleri gibi teşvikler sunar. Alıcılar, yeni inşa ile yakındaki ikinci el evin net sahip olma maliyetini kıyaslamalıdır — aidatlar, bakım masrafları ve enerji verimliliği dâhil. Aynı bölgelerdeki ikinci el satıcıları da büyük fiyat düşüşlerine gitmeden alıcılara güven veren hedefli tavizler sunarak bu stratejilerden ilham alabilir.

Satıcılar için başarı, geçen baharın değil, şu anki pazarın koşullarına uygun fiyatlama ile başlar. Artan arz ve uzun süren satış süresi, fazla beklentileri cezalandırır. Son satışları analiz edin, ancak aynı zamanda aktif ve bekleyen ilanlara da dikkat edin — bunlar, bu ay alıcıların gerçekten nerede işlem yaptığını gösterir. Güncel değer aralığına uygun bir liste fiyatı, kaliteli fotoğraflar, modern iç düzenleme ve çekici açıklamalarla birlikte, ilk günden ilgiyi artırır ve güçlü teklifler alma ihtimalinizi yükseltir.

Daha uzun bir süreç planlayın. 58 günlük ortalama, iki aylık gideri baz almak için mantıklıdır ve pazarlama planınız da buna uygun olmalıdır. Listeleme öncesi bir denetim, pazarlıkları sekteye uğratabilecek sorunları erken aşamada ortaya çıkarır. Hazır tutulan tamir fişleri veya kredi teklifleri, sürprizler karşısında süreci devam ettirir. Kampanyanın ortasında yeterli ilgi yoksa, ana görseli değiştirin, başlığı güncelleyin ve yaşam tarzı vurgusu içeren açıklamalar ekleyin. Bu küçük ayarlamalar panik yaratmadan görünürlüğü artırır.

Pazar yavaşlasa da, değer gördüğü anda hızla hareket eden alıcılar hâlâ mevcut. Bu tempoya ayak uyduran satıcılar avantaj elde eder. Gösterim ve geri bildirimler için iç yanıt standartları belirleyin. Mümkünse karşı teklifleri 24 saat içinde yanıtlayın. Yaygın tavizler konusundaki pozisyonunuzu önceden netleştirin ki, emlakçınız kararlı şekilde pazarlık yapabilsin. Özellikle arzın hâlâ düşük olduğu Kuzeydoğu ve Orta Batı bölgelerinde bu hızlı tepki verme becerisi anlaşmayı tamamlayan fark olabilir.

Temmuz verileri, pazarın çöktüğünü değil — soğuduğunu ve bölündüğünü gösteriyor. Alıcılar, daha geniş seçenekler, adil değer hakkında daha fazla bilgi ve sözleşme korumalarının geri dönüşünden faydalanıyor. Satıcılar ise, fiyatı gerçekliğe göre ayarlayarak, uzun süreli pazarlamaya hazırlıklı olarak ve hızlı, net iletişim kurarak hâlâ harika sonuçlar elde edebilir. Anahtar: yerel koşullarla uyumlu olmaktır. Kendi posta kodunuzdaki stok akışını ve satış sürelerini izleyin, bölgenizin temposuna göre pazarlık stratejinizi uyarlayın ve faiz oranları ile alıcı psikolojisi değiştikçe esnek kalın. Böylece bugünkü belirsiz piyasayı ölçülü bir avantaja çevirebilirsiniz.