Satıcıların %34 fazlalığı, alıcılara yeni bir avantaj sağlıyor

Son birkaç yıldır ABD konut piyasası, satıcıların lehineydi. Sınırlı stok, hızla artan fiyatlar ve yoğun rekabet, birçok alıcıyı fiyat teklif savaşlarına sokarak talep edilen fiyatların çok üzerine çıkmaya zorladı. Ancak yeni veriler, önemli bir değişimin başladığını gösteriyor: Aktif satıcı sayısı artık alıcı sayısını eşi görülmemiş bir şekilde %34 oranında geçmiş durumda. Bu, yıllardır görülen en güçlü alıcı piyasasını işaret ediyor ve 2025’in geri kalanı için konut piyasasının görünümünü değiştirebilir.

Tarihsel olarak konut piyasası, arz-talep dengesi ve faiz oranları gibi ekonomik faktörlerden etkilenerek “satıcı piyasası” ve “alıcı piyasası” arasında gidip gelir. Sektör analistlerinin son raporlarına göre, bu yıl özellikle kondo segmentinde ilan sayısında olağanüstü bir artış yaşandı. Miami, bu duruma en iyi örneklerden biri: Arz artışı, alıcı faaliyetini o kadar aştı ki birçok satıcı fiyat stratejilerini gözden geçiriyor veya ilanlarını tamamen geri çekiyor. Bu arz fazlası, alıcılara daha fazla pazarlık imkânı tanıyor — yakın zamana kadar aşırı rekabetçi bir piyasada neredeyse görülmemiş bir durum.

Bu geçişin en dikkat çekici yönlerinden biri, mevcut ilan artışında kondoların baskın rol oynaması. Artan bakım maliyetleri, kıyı şehirlerde yükselen sigorta primleri ve alıcıların daha geniş açık alanı olan müstakil evlere yönelmesi, kondoların bazıları için cazibesini azalttı. Satıcılar için bu durum, piyasada daha uzun süre kalma ve fiyat teşvikleri ya da iyileştirmelerle öne çıkma zorunluluğu anlamına geliyor. Alıcılar içinse, özellikle ilk kez ev alanlar veya yatırımcılar açısından, kondo piyasası artık daha fazla seçenek ve daha az rekabet sunuyor, bu da acil teklif baskısı olmadan daha dikkatli karar verme olanağı sağlıyor.

Uzun zamandır ABD’nin en sıcak ve rekabetçi konut piyasalarından biri olarak görülen Miami, koşulların ne kadar hızlı değişebileceğinin ders niteliğinde bir örneği oldu. Son aylarda Miami’de listelenen konutların yarısından fazlası satılmadan piyasadan çekildi — bu durum, satıcıların fiyat konusunda taviz vermek istemediğini, ancak alıcıların da kararlı duruşunu koruduğunu gösteriyor. Özellikle lüks kondo segmentinde arzın artması, geçmişte yüksek fiyatlar nedeniyle piyasaya giremeyen alıcılara yeni fırsatlar yaratıyor. Fazla ilan ve yükselen mortgage maliyetleri, satıcıların pozisyonlarını korumasını giderek zorlaştırıyor.

Satıcılar ile alıcılar arasındaki fark artarken, piyasayı şekillendiren bir diğer önemli unsur mortgage faiz oranları. 2023’te zirveye ulaştıktan sonra, oranlar 2025’te bir miktar düşerek neredeyse bir yılın en düşük seviyesine indi. Bu düşüş, özellikle kredi geçmişi güçlü olan potansiyel alıcılar için erişilebilirliği artırdı. Artan stokla birleştiğinde, bu durum alıcıların hem daha uygun kredi koşulları elde edebileceği hem de daha fazla seçenek arasından seçim yapabileceği nadir bir fırsat penceresi yaratıyor. Ancak enflasyon dalgalanmaları ve olası yeni faiz ayarlamaları gibi ekonomik belirsizlikler, bu fırsatın uzun sürmeyebileceği anlamına geliyor.

Alıcılar için mevcut ortam, yıllardır görülmeyen avantajlar sunuyor: Daha fazla ilan, daha az rekabet ve fiyat, şartlar ve kapanış masrafları üzerinde daha geniş pazarlık imkânı. Rekabetin zirvede olduğu dönemde piyasadan çekilenler için bu, geri dönmek adına ideal bir zaman. Satıcılar ise stratejik olmalı: Başından itibaren gerçekçi fiyat belirlemek, mülkün sunumunu iyileştirmek ve faiz indirimi veya kapanış masraflarının bir kısmını karşılama gibi teşvikler sunmak, teklif alma şansını önemli ölçüde artırabilir.

ABD’nin bazı bölgelerinde — özellikle kondo segmentinde ve Miami gibi şehirlerde — alıcı piyasasına doğru yaşanan kayma, son yıllardaki aşırı ısınmış koşullardan belirgin bir kopuş anlamına geliyor. Satıcılar ve alıcılar arasındaki %34’lük rekor fark, alıcılara yeni pazarlık gücü kazandırırken satıcıları daha rekabetçi bir ortama uyum sağlamaya zorluyor. Doğru zamanı bekleyen alıcılar için bu, altın değerinde bir fırsat olabilir. Ancak piyasa dinamikleri hızla değişebileceğinden, her iki tarafın da güncel yerel verilere ve gerçekçi beklentilere dayalı net bir stratejiyle hareket etmesi gerekiyor.