2025’te yüksek konut kredisi faizleri: şimdi mi almak lazım yoksa beklemek mi?

2025 ortasında ABD konut piyasası karmaşık bir döneme girdi. Redfin verilerine göre Temmuz ayında medyan konut fiyatı 443.462 dolar oldu, bu da geçen yıla göre %1,4’lük bir artış anlamına geliyor. Aynı dönemde satış hacmi %2,3 gerilerken, piyasadaki konut arzı %8 arttı. Bu çelişkili sinyallerin en büyük nedeni, 30 yıllık sabit kredilerde ortalama %6,7 seviyesinde seyreden yüksek mortgage faizleri. Birçok alıcı için bu finansman maliyetleri büyük bir engel oluştururken, satıcılar da giderek daha seçici ve temkinli bir piyasada hareket etmek zorunda.

Birçok Amerikalı, ABD Merkez Bankası’nın (Fed) para politikasında gevşemeye işaret etmesinin ardından mortgage faizlerinin hızla düşmesini bekliyordu. Ancak mortgage faizleri yalnızca kısa vadeli politika kararlarına bağlı değil. Uzun vadeli tahvil getirileri, enflasyon beklentileri ve ABD borç piyasasının istikrarına dair yatırımcı güveni de büyük rol oynuyor. Fed faiz indirse bile, 10 yıllık Hazine tahvillerinin getirisi yüksek kalırsa mortgage faizleri aynı oranda düşmeyebilir. Analistler, 2025’te olası faiz düşüşlerinin hızlı değil, yavaş ve kademeli olacağını vurguluyor. Bu da hanehalklarının 2026’ya ve belki daha ötesine kadar sürebilecek yüksek finansman maliyetlerine hazırlıklı olmaları gerektiği anlamına geliyor.

Ev almayı düşünenler için “şimdi almak mı yoksa beklemek mi?” sorusu oldukça karmaşık. Daha uygun finansman koşullarını beklemek amacıyla alımı ertelemek, konut fiyatları ılımlı da olsa yükselmeye devam ederse daha pahalıya mal olabilir. Öte yandan %6,7 faiz oranıyla kredi almak, yalnızca birkaç yıl önceki tarihi düşük seviyelerle kıyaslandığında aylık ödemelerin belirgin şekilde artması demek. Karar büyük ölçüde bireysel koşullara bağlı: hane gelirinin istikrarı, yerel konut piyasasının rekabet seviyesi, artan kiralar ile ev sahibi olmanın sağladığı güvenlik arasındaki denge. Bazı alıcılar için şimdi alıp ileride yeniden finansman (refinansman) seçeneğini değerlendirmek uzun vadeli istikrar ve huzur sağlayabilir; bazıları ise büyük bir yatırım kararını vermeden önce ekonomik gelişmeleri izlemeyi tercih edebilir.

Yüksek faiz ortamı satıcıları da etkiliyor. Artan konut arzı daha fazla evin piyasaya girdiğini gösteriyor, fakat alıcıların isteksizliği nedeniyle satış süreleri uzuyor ve son yıllarda yaygın olan teklif savaşları azalmış durumda. Satıcılar, aktif alıcı sayısının küçüldüğünü ve fiyatları zirve seviyelerde agresif tutmanın evlerin satılmadan kalmasına neden olabileceğini anlamalı. Bugünün piyasasında başarı çoğunlukla pazarlığa açıklık, makul tavizler verme isteği ve evin mümkün olan en cazip şekilde sunulmasından geçiyor. Acil satma baskısı olmayan satıcılar daha uygun koşulları beklemeyi seçebilir, ancak şimdi satmak zorunda olanlar beklentilerini ayarlamalı ve gerçekçi, istikrarlı satışlara odaklanmalıdır.

Ulusal istatistikler genel bir resim sunsa da, piyasanın gerçekliği bölgeden bölgeye büyük farklılıklar gösteriyor. Nüfus artışı, güçlü istihdam ve altyapı yatırımları görülen bölgelerde yüksek finansman maliyetlerine rağmen konut değerleri dirençli kalabilir. Buna karşılık, pandemi döneminde aşırı ısınmış bölgelerde fiyat düşüşleri veya talep durgunluğu yaşanabilir. Örneğin Teksas’ın bazı bölgelerinde ev sahipleri zararına satış yapıyor. Dolayısıyla alıcılar ve satıcılar yerel dinamikleri dikkatle değerlendirmeli. Kaliforniya veya Florida’da işe yarayan bir strateji, Ortabatı ya da küçük Güney şehirlerinde uygun olmayabilir. Bugünkü ortam, yalnızca ulusal ortalamalara güvenmek yerine yerel ekonomik koşulların yakından okunmasını gerektiriyor.

Mortgage faizlerine dair görünüm belirsizliğini koruyor, ancak çoğu analist 2020’lerin başındaki tarihi düşük seviyelerin geri gelmeyeceği konusunda hemfikir. Enflasyon daha da düşer ve tahvil piyasası istikrar kazanırsa, 2026’da faizlerin %5,5 civarına gerilemesi mümkün olabilir. Ancak genel beklenti, faizlerin öngörülebilir gelecekte %5,5 ile %6,5 arasında kalacağı “yeni bir normal”dir. Bu da aşırı ucuz krediye hızlı bir dönüş bekleyen alıcıların hayal kırıklığına uğrayabileceğini, satıcıların ise mevcut yüksek maliyetlerin devam edeceğini varsayarak plan yapmaları gerektiğini gösteriyor.

Günümüz ABD konut piyasası, inatla yüksek mortgage faizleri, temkinli alıcılar ve yeni zorluklarla karşılaşan satıcılar tarafından şekilleniyor. %6,7 oranındaki borçlanma maliyeti, birçok hanenin alıştığı seviyeden belirgin şekilde yüksek olsa da, demografik talep ve mülk sahipliğinin uzun vadeli değeri sayesinde piyasa hareketliliğini sürdürüyor. Alıcılar, beklemenin risklerini mevcut fırsatlara karşı tartmalı; satıcılar ise esnek ve gerçekçi kalmalı. Sonuç olarak piyasa donmuş değil, yeni bir dengeye doğru evriliyor ve başarı, sabır, uyum sağlama becerisi ve uzun süreli yüksek faiz ortamını net bir şekilde anlamaktan geçiyor.