Konut piyasası trendleri: bölgelere göre kazananlar ve kaybedenler

Ulusal ortalamalar artık gerçeği yansıtmıyor. ABD’nin medyan konut fiyatı nispeten durağan kalırken, perde arkasında fiyatlar bölgelere göre keskin şekilde ayrışıyor. Ülkenin en büyük piyasalarının yarısında geçen yıl fiyatlar düştü, diğerlerinde ise yükselmeye devam etti. Sonuç, kazananların ve geride kalanların haritası oldu: Ortabatı ve Kuzeydoğu’daki metropoller mütevazı artışlarla öne çıkarken, Sun Belt ve Batı’daki birçok şehir pandemi dönemindeki sıçramanın bir kısmını geri veriyor. Tüketiciler için mesele artık “piyasa yükseliyor mu, düşüyor mu?” değil, “nerede yükseliyor, nerede düşüyor ve bu benim stratejime ne anlama geliyor?”.

Ortabatı göreceli bir kazanan olarak öne çıktı. Uygun fiyatlı konutlar, artan borçlanma maliyetlerine ve zayıflayan talebe karşı tampon görevi görüyor. Cleveland’da fiyatlar yıllık bazda %4,7, Detroit’te %3,8 arttı; Louisville de sağlıklı artışlar gösteriyor. Kıyı bölgelerindeki pahalı pazarlardan dışlanan alıcılar, burada daha ulaşılabilir bütçeler ve istikrarlı iş piyasaları buluyor. Pek çok Ortabatı kentinde yeni inşaat sınırlı olduğundan stoklar şişmiyor. Değer ve istikrarın bu birleşimi, aşırı dalgalanmalar yerine istikrarlı bir artışı destekliyor; bu da hem ilk kez ev alanlar hem de uzun vadeli sahipler için cazip bir profil oluşturuyor.

Kuzeydoğu’da fiyat performansı daha karmaşık, ancak birçok alt pazarda hâlâ olumlu seyrediyor. Özellikle New York, Boston ve Philadelphia çevresindeki ikinci kademe şehirler ve banliyö kuşaklarında bu durum dikkat çekici. Büyük merkezlere göre nispeten uygun fiyatlar ve çeşitlendirilmiş iş imkânları sayesinde Kuzeydoğu’nun bazı metropolleri en umut verici bölgeler arasında yer alıyor. Yolculuk süresi ile bütçe disiplinini dengelemeye çalışan alıcılar için bu bölgeler, pandemi döneminde aşırı ısınan pazarlara kıyasla istikrarlı değer artışı potansiyeli sunuyor.

En keskin düşüşler Güney’de yoğunlaşıyor. Pandemi sırasında büyük göç dalgaları, gelir temellerinin çok ötesinde fiyat artışlarına yol açtı. Tampa yıllık bazda %6,2, Austin %6,0 ve Miami %4,6 geriledi. Bu da son yıllardaki hızlı artışın sürdürülebilir olmadığını gösteriyor. Birçok Sun Belt kentinde müteahhitler önemli miktarda yeni konut arz etti, ilanlar daha uzun süre piyasada kalıyor ve satıcılar fiyatları daha sık düşürüyor. Bunların hepsi aşırı kazançlardan sonra piyasanın yeniden dengeye oturduğuna işaret ediyor. Birkaç yıl boyunca mülkiyetini koruyabilecek alıcılar için bu düzeltmeler, 2020–2021’den bu yana görülmeyen giriş fırsatları sunabilir.

Batı’da, uygun fiyat sıkıntısı ve soğuyan teknoloji sektörü değerleri ve alıcıların aciliyetini olumsuz etkiledi. Fiyat indirimleri giderek yaygınlaşıyor ve dengeye yöneliş, özellikle yüksek maliyetli metropollerde daha büyük baskı yaratıyor; çünkü faiz oranlarındaki 1 puanlık artış bile aylık ödemeleri ciddi şekilde yükseltiyor. Piyasa, pandemi dönemi taşınmalarını ve spekülatif alımları sindirme sürecinde. Alıcılar, satıcılar ve müteahhitler, uzun süre yüksek sermaye maliyetine uyum sağlamak için stratejilerini yeniden şekillendiriyor.

Bu ayrışmayı birkaç etken açıklıyor. İlk olarak, başlangıçtaki uygun fiyat seviyeleri önemli: Ortabatı ve birçok Kuzeydoğu şehri, fiyat-gelir oranları düşükken bu döngüye girdi ve yüksek maliyetli pazarlara göre faiz şoklarını daha iyi absorbe etti. Sun Belt piyasalarında göç kaynaklı talep rüzgârları zayıfladı; kiralar dengelendi, yaşam maliyetleri yeniden ayarlandı ve bu da talebi azalttı. Arz dinamikleri de farklı: Güney’de hızla büyüyen şehirlerde yeni projeler daha zayıf bir talep ortamında piyasaya giriyor, Ortabatı’da ise arz kısıtlı kalıyor. Yerel ekonomilerin yapısı da belirleyici: sağlık, imalat ve eğitim gibi çeşitlendirilmiş sektörlere sahip bölgeler, teknoloji ya da turizm gibi oynak sektörlere bağımlı şehirlerden daha istikrarlı talep sergiliyor.

Alıcılar bugün stratejik bir yol ayrımında. Bir yol istikrara öncelik veriyor — mütevazı ama tutarlı değer artışı ve yönetilebilir ödemeler sunan Ortabatı ve bazı Kuzeydoğu metropollerine yönelmek. Diğer yol ise fırsatları, yani fiyatların düştüğü Güney ve Batı pazarlarını hedefliyor. Burada belirgin fiyat düşüşleri ve artan indirimler, pazarlık payını genişletiyor. 2020–2022’nin ateşli satıcı piyasasına kıyasla, alıcılar artık daha fazla pazarlık gücüne sahip. Bu gücü tasarrufa dönüştürmek için yerel fiyat trendlerini, müteahhit teşviklerini ve satıcı tavizlerini yakından takip etmek gerekiyor.

Satıcıların da stratejilerini piyasalarının durumuna göre uyarlamaları gerekiyor. Değerlerin hâlâ arttığı bölgelerde, rakiplerin biraz altındaki disiplinli bir fiyatlandırma, alıcıların ödeme isteğini aşmadan birden fazla teklif çekebilir. Soğuyan Sun Belt ve Batı pazarlarında ise gerçekçilik kritik: satış öncesi iyileştirmeler, doğru karşılaştırmalar ve kapanış masrafları kredileri ya da geçici faiz indirimleri gibi teşvikler satış süresini kısaltabilir. Artan fiyat indirimleri, liste fiyatının doğruluğunun tekrar başarı ile başarısızlık arasındaki farkı belirlediğini gösteriyor.

Cleveland ve Detroit, yıllık artışları ulusal ortalamanın üzerinde olan ve sınırlı arz sayesinde düşüş riskini azaltan Ortabatı’nın sağlamlığını temsil ediyor. Buna karşılık, Tampa, Austin ve Miami düzeltmenin mekanizmasını gösteriyor: daha fazla inşaat faaliyeti, bazı alt pazarlarda artan stok ve normalleşen teklif davranışları. Metropol düzeyindeki değer trendlerini, ortalama satış süresi ve fiyat indirimlerinin sıklığı gibi göstergelerle birleştirmek, alıcı ve satıcılara piyasanın ivmesi hakkında net bir tablo sunuyor.

Bugünün konut piyasası seçiciliği ödüllendiriyor. Ortabatı ve Kuzeydoğu’nun bazı bölgeleri, uygun fiyata dayalı istikrarlı değer artışı sağlıyor. Güney ve Batı’nın bazı kısımları ise pandemi dönemindeki aşırılıkları düzeltirken nadir indirim fırsatları sunuyor. Ulusal manşetlere tepki vermek yerine, tüketiciler planlarını yerel temellere dayandırmalı, güncel piyasa verileriyle fiyat gücünü doğrulamalı ve buna göre pazarlık yapmalı. Bölgesel farklılıkların belirgin olduğu bir piyasada, avantaj yerel hareket eden ve yapısal düşünen alıcılar ile satıcılara aittir.