Artık kiralamak yerine ev satın almanın zamanı mı geldi?

Birkaç yıl süren rekor fiyat artışlarının ve yoğun rekabetin ardından, 2025 yılında ABD konut piyasası yeni bir denge dönemine girdi. 2021–2023 yıllarını tanımlayan baş döndürücü fiyat artışları yerini, yavaşlayan ekonomi, artan konut stoğu ve temkinli tüketici güvenini yansıtan ılımlı bir büyümeye bıraktı. Fiyatlar çoğu bölgede artmaya devam etse de, artış hızı keskin bir şekilde düştü — çoğu zaman enflasyon oranının altında. 2022 ve 2023’teki sert kira artışlarının ardından kiralar da istikrar kazandı. Bu yeni denge, hem kiracılar hem de potansiyel alıcılar için bir düşünme fırsatı yarattı: Beklemeye devam etmek mi daha akıllıca, yoksa artık ev sahibi olma adımını atmanın zamanı mı geldi?

Ülke genelinde eğilimler, açıkça bir yavaşlama hikâyesi anlatıyor. 2025 yılında müstakil konut kiralarının yaklaşık %2,8 oranında artması bekleniyor — önceki yılın %4,3’lük artışına kıyasla oldukça düşük. Bu yavaşlama önemli, çünkü pandemi öncesinden bu yana görülen en düşük kira artış oranlarından birini temsil ediyor. Birçok metropol bölgede çok aileli konut inşaatındaki artış kiralar üzerindeki baskıyı hafifletiyor; ücret artışları ve enflasyon da istikrar kazandı. Bu arada, ev fiyatlarındaki değer artışı çok daha keskin bir şekilde yavaşladı. Ülke genelinde ortalama ev değerleri yılda sadece %1 civarında artıyor, bazı bölgelerde ise artış durdu ya da hafif düşüşler görülüyor. Pandemi döneminde en yüksek fiyat artışlarını yaşayan piyasalar — Phoenix, Austin ve Boise gibi — artık yumuşak bir düzeltme sürecinde. Buna karşılık, Orta Batı ve Kuzeydoğu’daki geleneksel olarak istikrarlı piyasalar, mütevazı bir yukarı yönlü ivmeyi koruyor.

Bu eğilimler, konut erişilebilirliği ve karar verme açısından büyük sonuçlar doğuruyor. Yıllar boyunca rakamlar açıkça kiralamanın lehineydi: fırlayan ev fiyatları, sınırlı arz ve %7’nin üzerindeki mortgage faiz oranları, milyonlarca insan için ev sahibi olmayı ulaşılmaz kıldı. Ancak denge değişiyor. Mortgage oranları düşmeye başladıkça — hatta hafifçe bile olsa — ev sahibi olmanın maliyeti, uzun vadeli kiralamayla giderek daha karşılaştırılabilir hale geliyor; özellikle de sermaye birikimi ve vergi avantajları hesaba katıldığında. ABD’nin birçok şehrinde, orta fiyatlı evler için aylık mortgage ödemeleri artık benzer özellikteki mülklerin ortalama kira bedelleriyle hemen hemen aynı seviyede. Daha önce fiyatlar nedeniyle piyasadan dışlanan alıcılar, 2025 yılında peşinat ve kapanış masraflarını karşılayabildikleri sürece ev sahibi olma yolunun daha gerçekçi hale geldiğini görebilir.

Yine de kiralamak ya da satın almak arasındaki karar büyük ölçüde bölgesel bir mesele olmaya devam ediyor. San Francisco, Los Angeles ve New York gibi yüksek maliyetli sahil metropollerinde ev fiyatları, ortalama gelirlere kıyasla hâlâ aşırı yüksek. Bu pazarlarda kiralama, hâlâ esneklik ve daha düşük finansal risk sunuyor. Buna karşılık, Houston, Atlanta, Columbus ve Kansas City gibi Güney ve Orta Batı şehirlerinde tablo farklı. Bu bölgelerde ev fiyatları sabitlendi, stok arttı ve rekabet azaldı, bu da alıcılara daha avantajlı koşullarda pazarlık yapma imkânı sağlıyor. Bu bölgelerdeki kira istikrarı aynı zamanda, uzun vadede mülkiyetin finansal avantajının kiralamanın rahatlığını aşmaya başlayabileceği anlamına geliyor. Yatırımcılar için ise, ılımlı fiyat artışıyla birlikte istikrarlı kira talebi, hızlı kazançlardan ziyade düzenli getiriler için daha sürdürülebilir fırsatlar sunuyor.

Bir diğer karmaşıklık katmanı, yaşam tarzı tercihlerinden ve ekonomik belirsizlikten kaynaklanıyor. Pandemi döneminde yaygınlaşan uzaktan çalışma esnekliği, hâlâ göç eğilimlerini etkiliyor. Raleigh, Nashville ve Tampa gibi ikincil piyasalar, büyük şehir merkezlerine erişimi korurken uygun fiyat ve yaşam kalitesi arayan alıcılardan fayda sağlıyor. Bu piyasalar artık dengeli koşullar sergiliyor: fiyatları istikrarlı tutacak kadar talep var, ancak açık artırma savaşlarına yol açacak kadar fazla değil. Kiracılar için bu, daha fazla seçenek ve daha az acele anlamına geliyor. Alıcılar içinse sabır ve hazırlığın sonunda karşılığını verebileceği bir dönemi işaret ediyor. Mortgage ön onayı almak, güçlü bir kredi notunu korumak ve yerel stok eğilimlerini yakından takip etmek, bu geçiş döneminde akıllı bir hamle yapmak için giderek daha önemli hale geliyor.

2025 yılında konut piyasası artık bir roller coaster gibi değil, sürdürülebilirliğe doğru uzun ve ölçülü bir tırmanış gibi hissediliyor. Yıllar sonra ilk kez hem alıcılar hem de kiracılar, paniğe kapılmadan stratejiye dayalı kararlar verebilecek bir ortama sahip. Yavaşlayan kira artışı ve ılımlı ev fiyatı artışı, piyasaların yıllarca süren dalgalanmaların ardından yeniden dengelendiğinin işareti. Kiralamak ve satın almak arasındaki finansal fark son on yılın en dar seviyesine ulaştı — özellikle fiyatların sabitlendiği ve faiz oranlarının düştüğü bölgelerde. Doğru zamanı bekleyenler için 2025, bir sonraki ekonomik döngü başlamadan önce ev sahibi olma fırsatı anlamına gelebilir. Ölçülülükle tanımlanan bir piyasada, doğru zamanlama ve yerel bilgi, bu yeni sakinlik döneminden en fazla kimin fayda sağlayacağını belirleyecek.