Alıcılar kendi ön incelemelerini yaptırmalı mı?

Bir ev satın almak asla sadece finansal bir karar değildir. Bu aynı zamanda duygusal bir bağlılıktır ve rekabetçi ABD pazarında insanlar çoğu zaman her doların değeri olduğu için kestirme yollar arar. Satıcı en başta bir inceleme raporu sunduğunda, çoğu ilk kez ev alan kişi, kendi ön incelemesini atlayarak birkaç yüz dolar tasarruf edebileceğini düşünür. Yüzeyde bu mantıklı gibi görünür. Bir uzman zaten evi incelemek için ücret aldıysa, neden aynı süreci tekrarlayalım? Ancak gerçek daha karmaşıktır. Satıcı tarafından sunulan rapor otomatik olarak taraflı değildir, fakat konu güven değil. Konu teşviklerdir. Satıcının amacı satmaktır. Alıcının amacı riski en aza indirmektir. Bunlar temelde farklı pozisyonlardır.

Kendi ön incelemenizi yaptırmanın en güçlü nedenlerinden biri, müfettişler arasındaki kapsam, standartlar ve metodoloji farklılıklarıdır. Lisanslı iki müfettiş aynı evi inceleyebilir ve farklı önceliklere odaklanmaları veya farklı ihtiyat seviyelerine sahip olmaları nedeniyle farklı sorunları belirleyebilir. Bazı profesyoneller daha muhafazakârdır ve sınırda kalan öğeleri potansiyel risk olarak işaretler. Bazıları ise daha iyimserdir ve bunları “kabul edilebilir tolerans içinde” olarak değerlendirir. Bu değişkenlik tek başına bile maliyeti haklı çıkarabilir. Temelde, HVAC’da, çatı kaplamasında veya elektrik sisteminde gözden kaçan tek bir sorun bile uzun vadeli sahiplik maliyetini on binlerce dolar değiştirebilir. Alıcı yalnızca satıcının raporuna dayanıyorsa, aslında kendi incelemesini müzakere masasının karşı tarafına devrediyor demektir.

Bir diğer önemli nüans zamanlamadır. Satıcının inceleme raporu birkaç haftalık olabilir ve gerçek hasar hızlı gelişebilir — özellikle daha soğuk bölgelerde veya daha eski çatı ve tesisata sahip evlerde. Küçük çatı sızıntıları ve hafif tesisat sorunları birkaç hafta içinde küf riski oluşturacak seviyeye ilerleyebilir. Alıcı için çalışan müfettiş, evi teklifin hazırlandığı gün inceler. Bu zamanlama uyumu, alıcıya çok daha fazla güven ve doğruluk sağlar. Güncel bir rapor genellikle güçlü bir pazarlık aracına dönüşür. Eğer onarım gerekiyorsa, alıcılar taviz isteyebilir, onarım kredisi talep edebilir veya belirli öğelerin kapanıştan önce düzeltilmesini talep edebilir. Satıcı, bu talepler satıcının kendi raporundan değil de alıcı tarafındaki bir uzmanın görüşüyle destekleniyorsa, bunları daha ciddiye alma eğilimindedir.

Alıcı tarafından talep edilen bir ön inceleme, iletişim üzerinde kontrol sağlar. Alıcı gerçek zamanlı olarak doğrudan soru sorabilir, ekstra ayrıntı isteyebilir veya müfettişten belirli bileşenlere özellikle dikkat etmesini talep edebilir. Bu etkileşim değerlidir çünkü alıcıların genellikle kendilerine özgü öncelikleri vardır. Enerji verimliliğini önemseyen biri, yalıtım kalınlığı, pencere contaları ve kanal kaçakları hakkında soru soracaktır. Elektrikli araç şarj cihazı kurmayı planlayan biri, elektrik panosunun kapasitesini soracaktır. Satıcı tarafından sağlanan rapor, bu tür kişiselleştirilmiş bakış açılarını nadiren kapsar. Satıcının raporu detaylı olsa bile, yine de alıcının uzun vadeli ihtiyaç ve planlarına göre kişiselleştirilmiş değildir.

Duygusal ve psikolojik bir boyut da vardır. Gayrimenkul satın almak streslidir ve iç huzurun bir değeri vardır. Alıcı ayrı bir inceleme talep ettiğinde, “kendi tarafsız doğrulamam var” bilinci, kaygıyı azaltır ve daha net karar almaya yardımcı olur. Teklif vermek, onarımları müzakere etmek ve ilerlemek, kritik bir şeyin gözden kaçıp kaçmadığına dair iç şüphe olmadığında daha kolaydır. Gayrimenkuldeki çoğu pişmanlık ve çatışma büyük sorunlardan değil, kapanıştan sonra biriken küçük sorunlardan kaynaklanır. Alıcı tarafındaki bir inceleme, bu sürprizleri azaltmaya yardımcı olur.

Satıcının inceleme raporu faydalı bir başlangıç noktasıdır, ancak alıcının bağımsız incelemesinin yerini almamalıdır. İkinci bir incelemenin maliyeti, gizli olası kusurların uzun vadeli maliyetleri veya pazarlık gücü kaybı ile kıyaslandığında nispeten küçüktür — ki bu binlerce dolara eşdeğer olabilir. Kendi ön incelemenizi yaptırmak, tekerleği yeniden icat etmek anlamına gelmez. Bu, tekerleğin size ait olması ve kararlarınızı kendi çıkarlarınıza göre toplanmış bilgiye dayanarak vermeniz anlamına gelir.