50 yıllık mortgage buna değer mi?

Amerika Birleşik Devletleri gayrimenkul piyasasının mevcut manzarası, birçok potansiyel alıcıyı devre dışı bırakan belirgin bir satın alma gücü eksikliği ile tanımlanmaktadır. Faiz oranlarının birkaç yıl önce görülen tarihi düşük seviyelerin önemli ölçüde üzerinde seyretmesi ve düşük stok nedeniyle ev fiyatlarının inatla yüksek kalmasıyla, geleneksel otuz yıllık sabit faizli mortgage, nüfusun büyük bir kesimi için matematiksel olarak ulaşılamaz hale geliyor. Bu ortamda, kredi verenler ve politika yapıcılar, konut piyasasına girişi sağlamak için rakamları manipüle etmenin yaratıcı yollarını arıyorlar; kredi vadesini yarım yüzyıla uzatma kavramı da burada ilgi görüyor. 50 yıllık bir mortgage’ı tanıtmanın veya kullanmanın temel argümanı uzun vadede tasarruf etmek değil, daha ziyade anlık ödeme gücü ve nakit akışı yönetimidir. Anapara bakiyesinin geri ödenmesini standart modele kıyasla yirmi yıl daha uzatarak aylık yükümlülük düşer ve teorik olarak borçlunun borç-gelir oranını onaylanabilir bir aralığa geri getirir. Bu değişim, Amerikalıların ev sahipliğine bakış açısında temel bir değişikliği, geçmişin varlık oluşturma modelinden her şeyden önce aylık ödenebilirliği önceliklendiren bir modele geçişi temsil ediyor.

50 yıllık mortgage’ın en baştan çıkarıcı yönü, aylık hane bütçesine sağladığı anlık rahatlamadır. Bir borçlu kredi aldığında, amortisman tablosu, bakiye sıfır olana kadar her ay faizi ve anaparanın küçük bir kısmını ödeyecek şekilde hesaplanır. Bu zaman çizelgesini üç yüz altmış aydan altı yüz aya uzatarak, ödemenin zorunlu anapara kısmı önemli ölçüde küçülür. Mevcut oranlar altında orta fiyatlı bir ev için yeterlilik kazanmaya çalışan bir aile için bu indirim, bir ret mektubu ile yeni bir evin anahtarlarını almak arasındaki fark olabilir. Kaliforniya veya New York gibi “jumbo” kredilerin ve yüksek fiyatların norm olduğu yüksek yaşam maliyetli bölgelerde, aylık giderdeki bu azalma yüzlerce dolara ulaşabilir ve yaşam maliyetini görünüşte daha yönetilebilir hale getirebilir. Bu yapı, artan araç fiyatlarına rağmen aylık ödemeleri düşük tutmak için taşıt kredilerinin üç yıldan yedi hatta sekiz yıla uzadığı otomotiv endüstrisinde kullanılan mantığı taklit eder. Ancak bir arabanın aksine ev değer kazanan bir varlıktır, bu da böylesine uzun vadeli bir borç aracının matematiğini bilgisiz tüketici için çok daha karmaşık ve potansiyel olarak tehlikeli hale getirir.

Aylık tasarruflar somut ve acil olsa da, kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faiz analiz edildiğinde 50 yıllık bir mortgage’ın uzun vadeli finansal sonuçları şaşırtıcıdır. Bileşik faizin doğası, banka paranızı ne kadar uzun süre tutarsa bu ayrıcalık için o kadar fazla ödeme yapmanız anlamına gelir ve bir mortgage vadesine yirmi yıl eklemek maliyette üstel bir artışa neden olur. Elli yıl boyunca, bir borçlu sadece faiz masrafları olarak evin orijinal satın alma fiyatının üç veya dört katını kolayca ödeyebilir. Bu durum, ev sahipliğinin temel finansal faydalarından biri olan bir varlık yoluyla servet birikimini etkili bir şekilde geçersiz kılar. Evin, ev sahibinin yavaşça mülkiyet kazandığı zorunlu bir tasarruf hesabı gibi hareket etmesi yerine, banka finansal faydanın çoğunu on yıllarca elinde tutar. Ortalama bir alıcı için bu, evde yaşayabilseler de, bu sermayenin maliyetinin o kadar yüksek olduğu anlamına gelir ki, daha kısa bir kredi vadesine veya hatta bazı piyasa senaryolarında kiralayıp aradaki farkı yatırıma dönüştürmeye kıyasla genel net değerlerini önemli ölçüde aşındırır.

Belki de 50 yıllık mortgage girişimiyle ilişkili en kritik risk, bir ev sahibinin özsermaye (equity) oluşturma hızının inanılmaz derecede yavaş olmasıdır. Geleneksel otuz yıllık bir mortgage’ın ilk yıllarında, aylık ödemenin büyük çoğunluğu zaten faize gider, ancak bu çarpıklık 50 yıllık bir üründe çok daha dramatiktir. 50 yıllık bir kredinin ilk on ila on beş yılı boyunca, borçlu neredeyse sadece faiz öder ve anapara bakiyesini azaltmaya giden miktar ihmal edilebilir düzeydedir. Bu, sahibinin peşinat dışında mülkte gerçek bir finansal hissesinin olmadığı uzun bir süre boyunca “ev zengini ama cep fakiri” (house poor) olarak bilinen tehlikeli bir durum yaratır. Konut piyasası düzeltmeye giderse veya hafifçe düşerse, bu borçlular kendilerini anında “suyun altında” (underwater) bulurlar, yani ev için evin değerinden daha fazla borçlu olurlar. Bu özsermaye eksikliği ev sahibinin hareketliliğini kısıtlar ve aradaki farkı kapatmak için kapanış masasına nakit getirmeden evi satmayı zorlaştırır. Ortalama bir Amerikalının her yedi ila on yılda bir taşındığı göz önüne alındığında, 50 yıllık mortgage, insanları evlerine hapsetme konusunda gerçek bir risk sunar çünkü on yıl ödeme yaptıktan sonra bile evi satmaya güçleri yetmeyebilir.

Elli yıllık bir finansal taahhüdü üstlenmek, ortalama bir Amerikalı için finansal özgürlük ve emeklilik planlamasının zaman çizelgesini de temelden değiştirir. Geleneksel “Amerikan Rüyası” modeli, emekli olmadan önce ipoteği ödemeyi, esasen gelir maaştan sabit bir emekli maaşına veya sosyal güvenliğe geçerken en büyük hane giderini ortadan kaldırmayı içerir. 50 yıllık bir mortgage bu döngüyü tamamen bozar. Otuz yaşında bir mülk satın alan ilk kez ev alacak biri, standart emeklilik yaşının çok ötesinde olan seksen yaşına kadar evini ödemeyi planlamamış olacaktır. Bu, emeklilik yılları boyunca önemli bir konut ödemesi taşımayı gerektirir, bu da yaşamı sürdürmek için çok daha büyük bir birikim gerektirir. Evi, ödenmiş bir sığınaktan, finansal istikrarın en önemli olduğu yıllarda kaynakları tüketen kalıcı bir yükümlülüğe dönüştürür. Borçlu, anapara ödemelerini ekstra yapacak kadar disiplinli değilse —ki bu daha düşük ödemeler için daha uzun vadeyi seçme amacını boşa çıkarır— 401(k) veya IRA gibi diğer araçlara yatırım yapma yeteneğini sınırlayan ömür boyu sürecek bir borç servisine imza atıyor demektir.

Sonuç olarak, 50 yıllık mortgage girişimi, yüksek aylık ödemeler ve katı yeterlilik oranları gibi acil sorunlara cazip bir çözüm sunsa da, uzun vadede borçludan çok kredi verene fayda sağlayan bir finansal üründür. Bu, yalnızca daha sonra yeniden finanse etmek veya anaparayı agresif bir şekilde ödemek için katı bir plana sahip olup geçici nakit akışı rahatlamasına ihtiyaç duyan çok özel bir alıcı alt kümesi için veya asla satma veya taşınma niyeti olmayan bir “ebedi ev” satın alanlar için geçerli bir araçtır. Servet inşa etmek ve sonunda evine tamamen sahip olmak isteyen ortalama bir alıcı için, astronomik toplam faiz maliyetleri ve buzul kadar yavaş özsermaye oluşturma hızı bunu tehlikeli bir seçim haline getiriyor. Bu, esasen ev sahipliğini, bankanın yarım yüzyıl boyunca ev sahibi gibi davrandığı yüceltilmiş bir kiralama senaryosuna dönüştürür. Alıcılar, daha düşük aylık ödemelerin bedelinin gelecekteki finansal sağlık ve esneklikte büyük bir azalma olduğunu tam olarak anlayarak bu seçeneğe son derece dikkatli yaklaşmalıdır.