Şubat ayının gizli satın alma penceresi

Gayrimenkul piyasası şu anda, bilgili konut alıcılarının hemen bir finansal fırsat olarak tanıması gereken büyüleyici bir çelişki sunuyor. Şubat ayının başlarına girerken, birkaç yıldır bir arada bulunmayan olumlu ekonomik faktörlerin önemli bir uyumuna tanık oluyoruz. Mortgage faiz oranları nihayet yumuşadı ve aylık ödemeleri önceki iki yıla göre önemli ölçüde daha yönetilebilir hale getiren seviyelere düştü. Ancak, satın alma gücündeki bu açık iyileşmeye rağmen, piyasa henüz tipik olarak böyle bir rahatlamaya eşlik eden çılgınlığa patlamadı. Sokaklar henüz açık ev (open house) tabelalarıyla dolu değil ve birçok metropol bölgesinde teklif savaşları dikkate değer ölçüde yok. Bu, satın alma gücünün iyileştiği ancak rekabetin durgun kaldığı benzersiz bir anomali yaratıyor. Hazırlıklı bir alıcı için bu sessizlik altındır. Finansal matematiğin mantıklı olduğu, ancak psikolojik aciliyetin henüz genel halkı ele geçirmediği kısa bir dönemi temsil ediyor. Potansiyel alıcıların çoğu hala geçmişin oynaklığından travmatize olmuş durumda veya geleneksel bahar satın alma sezonunun başlamasını bekliyor ve bunu yaparak yılın mutlak en iyi giriş noktasını kaçırabileceklerinin farkında değiller.

Bu fırsatın neden var olduğunu anlamak için, bekleyen konut satışlarına (pending home sales) ilişkin son istatistiklere yakından bakmak gerekir. En son veriler, konut piyasası için ileriye dönük bir gösterge görevi gören sözleşme imzalamalarında hafif bir düşüş olduğunu gösteriyor. Yüzeyde, bekleyen satışlardaki bir düşüş yavaşlayan bir ekonominin olumsuz bir işareti gibi görünebilir, ancak aktif bir alıcı için bu, azalmış sürtünmenin bir işaretidir. Bu düşüş, oranlar iyileşmiş olsa da ortalama tüketicinin tepki süresinin yavaş olduğunu gösteriyor. İnsanların aylarca olumsuz haber başlıklarını duyduktan sonra ön onay alması, bir emlakçı bulması ve zihinsel olarak bir satın almaya karar vermesi zaman alır. Bu gecikme bir boşluk yaratır. Kitle piyasası şu anda eski haberlere tepki verirken, “akıllı para” daha düşük oranların mevcut gerçekliğine tepki veriyor. Bekleyen satış verileri pozitife döndüğünde ve manşetler konut piyasasının toparlanması hakkında çığlık attığında, pencere kapanmış olacak. Sözleşme faaliyetindeki mevcut durgunluk, şu anda muhtemelen on beş yerine bir veya iki diğer alıcıyla rekabet ettiğiniz anlamına gelir. Bu, adrenalin ve kaybetme korkusu yerine denetim raporlarına ve durum tespitine dayalı kararlar almanızı sağlar.

Bu fırsat penceresi Amerika Birleşik Devletleri genelinde eşit olarak dağılmamıştır ve mevcut piyasanın coğrafyasını anlamak başarılı bir strateji için çok önemlidir. En önemli kaldıraç şu anda, stok seviyelerinin Kuzeydoğu veya Orta Batı’dan daha hızlı bir oranda arttığı Güney ve Batı’da bulunmaktadır. Birçok “Güneş Kuşağı” (Sun Belt) eyaletinde, inşaatçılar projeleri agresif bir şekilde tamamlıyor ve zirve döneminde satın alan ev sahipleri mülklerini listeliyor, bu da mevcut evlerde sağlıklı bir fazlalığa katkıda bulunuyor. Arzdaki bu artış güç dinamiklerini tamamen değiştiriyor. Stokların tırmandığı piyasalarda, satıcıların daha iyi bir teklif bekleme lüksü yoktur. Komşularının “satılık” tabelalarının altmış veya doksan gün boyunca çimlerde kalmasını izliyorlar. Bu bölgelerde alışveriş yapıyorsanız, sadece bir piyasa katılımcısı değilsiniz; siz bir ödülsünüz. Bir ilan yayınlandıktan saatler sonra bir teklif yazmak zorunda kalma baskısı olmadan mahalleleri, okul bölgelerini ve olanakları karşılaştırmak için zaman ayırabilirsiniz. Bu bölgesel veriler, genişleyen pazarlardaki alıcıların uzun zamandır ilk kez üstünlüğe sahip olduğunu ve daha düşünceli ve daha az stresli bir seçim sürecine izin verdiğini göstermektedir.

Şubat tarihsel olarak “beklemiş ilan” (stale listing) ayıdır ve bu yıl bu kavram her zamankinden daha güçlü. Şu anda piyasada bulunan birçok ev Kasım veya Aralık aylarında listelendi ve tatil sezonunda satılamadı. Bu satıcılar genellikle yorgun, hayal kırıklığına uğramış ve bahar ilanları piyasayı doldurmadan ve mülklerini arama sonuçlarında daha aşağılara gömmeden önce bu bölümü kapatmak için finansal olarak motive olmuş durumdalar. Burası, Mayıs veya Haziran aylarında gülünç olacak agresif müzakere taktiklerini uygulayabileceğiniz yerdir. Sadece satın alma fiyatına odaklanmak yerine, alıcılar tavizlere (concessions) odaklanmalıdır. Bu, satıcıdan kapanış masraflarını karşılamasını veya daha da önemlisi, mortgage oranınızda bir “2-1 oran indirimi” (2-1 buydown) için ödeme yapmasını istemek için ideal bir zamandır. Satıcı tarafından finanse edilen bir oran indirimi, faiz oranınızı ilk yıl için iki puan ve ikinci yıl için bir puan düşürebilir ve büyük bir nakit akışı rahatlaması sağlayabilir. Üç aydır satılmayan bir eve bakan satıcılar, bu yaratıcı çözümlere şaşırtıcı derecede açıktır. Sadece anlaşmayı bitirmek istiyorlar. Bu kış artıklarını hedefleyerek, aylık ödemenizi mevcut piyasa oranının dikte ettiğinin çok altına düşüren şartları güvence altına alabilirsiniz.

Şu anda bir alıcı için en tehlikeli tuzak, baharda daha fazla stok beklemenin daha iyi bir sonuç vereceği inancıdır. Mart ve Nisan aylarında daha fazla evin listeleneceği doğru olsa da, bunlar için savaşmak üzere piyasaya çok daha fazla alıcının gireceği de doğrudur. Tarih bize ev fiyatlarının mevsimsel bir yörünge izlediğini, tipik olarak Ocak veya Şubat aylarında dip yaptığını ve havalar ısındıkça dik bir tırmanışa başladığını gösteriyor. “Mükemmel” evin baharda piyasaya çıkmasını beklerseniz, muhtemelen bunun için bir prim ödersiniz. Ayrıca, talep ısındıkça, şu anda gördüğümüz düşük faiz oranları, fiyatları herhangi bir ek oran düşüşünün telafi edebileceğinden daha hızlı yukarı itmek için yeterli aktiviteyi teşvik edebilir. Altı ay içinde bir oranda yüzde birin bir kısmını tasarruf edebilirsiniz, ancak teklif savaşları nedeniyle ev fiyatı yüzde beş veya on arttıysa, aylık ödemeniz aslında daha yüksek olacaktır. Beklemenin maliyeti sadece zamanla ölçülmez; mevsimsel fiyat tabanında satın alarak kazanabileceğiniz kaybedilen öz sermaye (equity) ile ölçülür.

Sonuç olarak, mevcut gayrimenkul ortamı, akıntıya karşı hareket etmeye istekli olanlar için geçici ama güçlü bir avantaj sunuyor. Yumuşayan faiz oranları, bekleyen satışlarda geçici bir düşüş ve kilit bölgelerde artan stokların birleşimi, alıcı kaldıracı için kusursuz bir fırtına yaratıyor. Piyasa kolektif bir nefes alıyor ve duyduğunuz sessizlik fırsatın sesidir. Şubat ayında piyasaya girerek, durgun ilanlarda agresif müzakere stratejileri kullanabilir ve bahar hücumu başladığı anda kaybolacak tavizleri güvence altına alabilirsiniz. Veriler açık: Kitleler henüz iyileşen koşullara tepki vermedi. Bu size bir avantaj sağlar. Manşetlerin size piyasanın toparlandığını söylemesini beklemeyin, çünkü o zamana kadar en iyi anlaşmalar gitmiş olacak. Şimdi ön onayınızı tamamlama, hedef mahallelerinizi belirleme ve satıcılar hala dinliyorken cesur teklifler yapma zamanı.