Şimdi satın al, sonra yeniden finanse et

Ülke genelinde ev almayı planlayanlar, Federal Rezerv eylül ayı ortasındaki toplantısına hazırlanırken finans manşetlerini yakından takip ederek aramalarına ara veriyor. Gösterge niteliğindeki 30 yıllık sabit mortgage faizinin %6,7 ile %6,9 arasında seyretmesi nedeniyle, borçlanma maliyetleri düşene kadar satın almayı erteleme içgüdüsü son derece doğal hissettiriyor. Yıllardır süregelen satın alma gücü kısıtlamalarının ardından aileler, aylık ödemelerinde rahatlama arıyor ve yaklaşan parasal gevşeme vaadi tam da bekledikleri işaret gibi görünüyor. Oysa tarih, ideal ekonomik anı bekleyerek kenarda oturmanın bir alıcının yapabileceği en riskli finansal kumarlardan biri olduğunu defalarca kanıtlamıştır. Gayrimenkul piyasaları nadiren düzenli ve öngörülebilir adımlarla hareket eder ve resmi bir yeşil ışık beklemek, genellikle net bir avantajı birtakım gizli dezavantajlarla takas etmek anlamına gelir. Sonbaharın başlarında arayışını askıya alan alıcılar, daha durgun geçen kış ayları başlamadan önce işlemleri tamamlamaya istekli motivasyonu yüksek satıcıları sıklıkla kaçırır ve nihayetinde gelecekteki teorik bir faiz indirimi uğruna gerçek pazarlık gücünü feda etmiş olur.

Bekleme stratejisindeki temel kusur, modern sermaye piyasalarında konut kredisi borçlanma maliyetlerinin gerçekte nasıl belirlendiğine dair köklü bir yanlış anlamadan kaynaklanmaktadır. Birçok alıcı, Federal Rezerv politika faizini düşürdüğünde, mortgage faizlerinin ertesi sabah otomatik olarak aynı oranda düşeceğine hatalı bir şekilde inanır. Gerçekte ise merkez bankası doğrudan bankalar arasındaki gecelik kısa vadeli borç verme faizini belirler; oysa tüketicilere yönelik uzun vadeli konut kredileri 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirisini takip eder. İpoteğe dayalı menkul kıymetleri paketleyip ticaretini yapan finansal kuruluşlar, Fed’in beklenen politika değişikliklerini haftalar hatta aylar öncesinden sürekli olarak fiyatlayan ileriye dönük yapılardır. Enflasyonun yavaşlaması veya istihdam artışının hız kesmesi gibi ekonomik veriler açıklandığında, Hazine getirileri ve mortgage faizleri, merkez bankacıları resmi bir faiz indirimi duyurmak üzere kürsüye çıkmadan çok önce uyum sağlama eğilimindedir. Dolayısıyla, resmi bir politika açıklamasını beklemek, genellikle tahvil piyasasının halihazırda sindirdiği ve bugünün fiyatlandırmasına dahil ettiği bir gerçekliği izlemek anlamına gelir ve borçlanma maliyetlerinde ani düşüşler için çok az alan bırakır.

Genel borçlanma maliyetleri en nihayetinde yüzde altı seviyesinin alt sınırlarına gerilese bile, bu değişim piyasadaki bastırılmış talepte devasa bir patlamayı tetikleyecek ve beklenen aylık tasarrufları kolayca ortadan kaldırabilecektir. Son birkaç yıldır sayısız alıcı piyasanın dışında kalarak, yalnızca konut kredisi faizlerinin psikolojik olarak rahatlatıcı bir eşiğe yaklaşmasını bekleyen devasa bir birikmiş talep rezervi oluşturdu. Borçlanma maliyetlerinin %6,0 veya %6,2 seviyelerine indiği anda, milyonlarca rakip alıcı açık artırma ve tanıtım günlerine akın edecek ve teklif yarışına hızla geri dönecektir. Zaten uzun vadeli yapısal konut arzı yetersizliğiyle sınırlandırılmış bir piyasada, ani bir alıcı akını çoklu teklif yarışlarını, fiyat artırma savaşlarını ve hızlı fiyat tırmanışını derhal yeniden alevlendirir. İlgilendiğiniz evin satış fiyatı teklif savaşlarıyla orijinal liste fiyatının otuz veya kırk bin dolar üzerine çıkarsa, faiz oranındaki elli veya yetmiş beş baz puanlık mütevazı bir düşüş neredeyse hiçbir gerçek fayda sağlamaz.

Alıcı rekabetindeki artışın bir diğer kritik sonucu da, günümüzün daha sakin piyasa ortamını belirleyen satıcı tavizlerinin ve fiyat pazarlıklarının anında ortadan kalkmasıdır. Şu anda alıcı faaliyetleri sakin seyrettiği için, satıcılar bir satış sözleşmesini ayakta tutabilmek adına çok daha esnek davranmakta ve makul talepleri karşılamaya istekli görünmektedir. Mevcut koşullardaki alıcılar; ciddi fiyat indirimlerini, satıcı tarafından karşılanan kapanış masraflarını ve kredinin ilk iki yılındaki efektif faiz oranını düşüren satıcı destekli geçici faiz indirimlerini (‘buydowns’) sıklıkla elde edebilmektedir. Dahası, alıcılar tüm temel korumalardan feragat eden nakit alıcılar tarafından saf dışı bırakılma korkusu yaşamaksızın kapsamlı konut ekspertiz şartı ve değerleme koruma maddeleri gibi temel güvenceleri sözleşmede koruyabilmektedir. Faiz oranları düştüğünde ve alıcı rekabeti geri döndüğünde bu hassas güç dengesi bir anda yok olur; alıcıları pazarlık avantajlarından vazgeçmeye ve sırf bir teklifin kabul edilmesi uğruna aleyhlerine olan sözleşme şartlarını kabullenmeye zorlar.

Deneyimli gayrimenkul uzmanları ve bilinçli yatırımcılar bunun yerine danışanlarına ‘evle evlen, faizle flört et’ (‘marry the house and date the rate’) tavsiyesinde bulunan ve zamanla doğrulanmış bir ilkeden güç alır. Bu yaklaşımın temel dayanağı; mülkün kendisinin, coğrafi konumunun, mahalledeki okul bölgesinin ve müzakere edilmiş taban satın alma fiyatının işleminizin kalıcı unsurları olduğu, mülke bağlı finansman koşullarının ise tamamen geçici olduğudur. Günümüzün dengeli piyasasında adil ve müzakere edilmiş bir fiyatla doğru evi bulduğunuzda, alıcıyı koruyan sözleşme şartlarını muhafaza ederek değer kazanan bir varlığı satın alma imkanına sahip olursunuz. İlerleyen süreçte borçlanma maliyetleri belirgin şekilde düşerse, stresli teklif savaşlarına girmeden veya şişirilmiş piyasa fiyatları ödemeden mevcut kredinizi daha düşük bir faiz oranı ve daha küçük bir aylık ödemeyle yeniden finanse etme (refinansman) seçeneğini daima elinizde tutarsınız. Evi bugün güvence altına almak ailenizin barınma güvenliğini sağlar ve sizi gelecekteki fiyat artışlarına karşı korur; yeniden finansman ise genel parasal koşullar nihayet gevşediğinde kolayca erişilebilen bir emniyet sübabı işlevi görür.

Sonuç olarak, makroekonomik gelişmelere ve faiz tahminlerine dayanarak gayrimenkul piyasasında zamanlama yapmaya çalışmak, amaçlanan kazanımları nadiren sağlayan yüksek riskli bir stratejidir. Daha düşük konut kredisi faizlerini beklemek bütçeyi yönetmenin sezgisel bir yolu gibi görünse de, alıcı rekabetindeki kaçınılmaz sıçrama ve ardından gelen fiyat artışları, faizden elde edilebilecek her türlü potansiyel tasarrufu kolayca sıfırlayabilir. Günümüzün daha sakin piyasası; istekli satıcılar, pazarlık edilmiş fiyat koşulları ve oranlar düştüğü ve kalabalıklar açık tanıtımlara geri döndüğü anda hızla buharlaşacak olan kritik sözleşme güvenceleri aracılığıyla gerçek bir koz sunmaktadır. Akıllı alıcılar, bugün kabul edilebilir bir fiyata doğru mülkü güvence altına almaya odaklanarak hem mali çıkarlarını korur hem de ekonomik rüzgarlar yön değiştirdiğinde daha düşük borçlanma maliyetleriyle yeniden finansman yapma esnekliğini ellerinde tutar.