Emlak İpuçları

Amerikan emlak piyasası, sabrın nihayet çılgın teklif savaşlarına üstün geldiği ve ödüllendirildiği kritik bir dönüm noktasına ulaştı. Piyasadaki ortalama bekleme süresinin altmış altı güne çıkmasıyla birlikte alıcılar, kapsamlı bir durum tespiti (due diligence) yapma ve agresif pazarlık etme imkanı bularak kozlarını geri kazandılar. Bu değişim, önceki yıllardan önemli bir sapmayı işaret ediyor ve zamanı alıcının en büyük müttefiki haline getiriyor.

Mevcut ABD gayrimenkul ortamında, satın alma fiyatı üzerinden pazarlık yapmak genellikle faiz oranının kendisini hedeflemekten daha az etkilidir. Bu makale, satıcı tavizleri ile finanse edilen bir “oran düşürme” (rate buydown) talebinde bulunmanın, standart bir fiyat indirimine kıyasla aylık mortgage ödemenizde neden çok daha fazla tasarruf sağladığını ve günümüz piyasasındaki bilinçli alıcılar için neden çok önemli bir stratejik avantaj sunduğunu açıklamaktadır.

Şubat ayı, ABD’deki konut alıcıları için nadir ve stratejik bir fırsat penceresi sunuyor. Mortgage faiz oranları son zamanlarda üç yılın en düşük seviyelerine gerilerken, son bekleyen konut satış verileri alıcı kitlelerinin henüz piyasayı istila etmediğini gösteriyor. Bu makale, agresif tavizler müzakere etmek, Güney ve Batı gibi yüksek stoklu bölgeleri hedeflemek ve bahar rekabeti fiyatları yukarı çekmeden önce bir mülkü güvence altına almak için bu geçici durgunluktan nasıl yararlanılacağını araştırıyor.

ABD emlak komisyonları manzarası 2026 başlarında temelden değişerek hem alıcılar hem de satıcılar için yeni standartlar yarattı. Son endüstri anlaşmalarının ardından, zorunlu alıcı temsil sözleşmeleri ve tamamen pazarlığa açık komisyon yapıları artık norm haline geldi. Bu rehber, kimin kime ödeme yaptığını açıklığa kavuşturuyor, evleri gezmeden önce yazılı sözleşmelerin gerekliliğini açıklıyor ve satıcıların pazar erişimlerini en üst düzeye çıkarmak için neden hala emlakçı tazminatı teklif etmeyi düşünmeleri gerektiğini araştırıyor.

Ocak 2026, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki ev alıcıları için benzersiz bir fırsat penceresi sunuyor. Mortgage oranlarının yüzde 6 civarında dengelenmesi ve envanter seviyelerinin önemli ölçüde artmasıyla, tipik kış durgunluğu stratejik bir avantaja dönüştü. Bu makale, bahar telaşından önce harekete geçmenin alıcıların daha iyi şartlar müzakere etmesine, inşaatçı teşviklerinden yararlanmasına ve şiddetli teklif savaşlarıyla karşılaşmadan bir ev sahibi olmasına neden izin verdiğini araştırmaktadır.

Gayrimenkul piyasası için bahar aslında Nisan ayında başlamaz; kışın tam ortasında, şu anda başlar. 2026 envanter seviyelerinin yükselmesi ve istikrara kavuşan faiz oranları nedeniyle alıcıların giderek daha seçici hale gelmesiyle birlikte, Ocak ayı stratejik hazırlık için kritik bir pencere haline geldi. Bu rehber, listeleme öncesi denetimlerden psikolojik olarak evi kişiselleştirmeden arındırmaya kadar satıcılar için temel adımları inceleyerek, “Satılık” tabelası çimlere çakılmadan önce mülkünüzün rekabetçi bir piyasada öne çıkmasını sağlar.

1 Mart 2026’dan itibaren, Mali Suçları Araştırma Ağı’nın (FinCEN) tüzel kişileri içeren tamamen nakit konut işlemlerine yönelik ülke çapında raporlama gerekliliklerini uygulamaya koymasıyla ABD gayrimenkul piyasası çok önemli bir değişimle karşı karşıya kalıyor. Bu yeni zorunluluk, LLC veya tröst kullanan alıcıların anonimliğini ortadan kaldırarak, yasa dışı finansmanla etkili bir şekilde mücadele etmek için uzlaşma temsilcilerini gerçek hak sahibi bilgilerini ifşa etmeye zorluyor.

Yıl sona ererken, Amerikalı ev sahipleri Temmuz 2025’te imzalanan One Big Beautiful Bill Act yasası aracılığıyla önemli bir finansal hediye alıyor. Bu yasa, 2025 vergi yılı için Eyalet ve Yerel Vergi (SALT) indirimi üst sınırını 10.000 dolardan 40.000 dolara çıkarıyor. Bu düzenleme, New York ve Kaliforniya gibi yüksek vergili eyaletlerdeki sakinler için büyük bir rahatlama sunuyor ve yaklaşan beyanname sezonu için vergi planlama stratejilerini önemli ölçüde değiştiriyor.